Čo je to správa domov ?

Home Žiadosti a informácie Čo je to správa domov ?

Správa bytového domu - ako ju definuje zákon

práva bytového domu (zákon č.182/1993 Z.z.) je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými zabezpečuje "spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov" alebo iná osoba (tzv. "správca") pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome:

prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí bytového domu, spoločných zariadení bytového domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
vedenie účtu bytového domu v banke,
vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,
iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním bytového domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

Správa bytového domu - aká je realita

Zákon umožňuje 2 spôsoby správy bytového domu: pomocou správcu alebo spoločenstva vlastníkov. Je ťažké jednoznačne tvrdiť, ktorá forma správy je výhodnejšia. Každá má svoje pre a proti:

Správa v rukách spoločenstva vlastníkov

Kvalita takejto správy veľmi závisí od skladby vlastníkov v dome a ich účasti v orgánoch spoločenstva. Pokiaľ sa v dome nachádzajú vlastníci so vzdelaním a praxou v oblasti technickej, energetickej, právnej a ekonomickej a sú ochotní venovať časť svojho voľného času správe domu, môže byť táto forma skutočne tou ideálnou.

V praxi sa však táto situácia vyskytuje zriedkavo. Častokrát, aj keď sa daná odbornosť a ochota nájdu, dlho daným ľuďom nevydrží. Riešia častokrát nepríjemné situácie, dostávajú sa do konfliktu nielen s neplatičmi a sú osočovaní prípadne nepravdivo obviňovaní z vymyslenej sprenevery.

Po 2-3 rokoch sa sami vzdajú a nových je problém presvedčiť. Otázna býva často aj cena za správu, keďže málokto zvykne obetovať svoj voľný čas zadarmo. Preto sa stáva, že poplatok spoločenstva býva vyšší ako predošlý poplatok správcovi.

Správa v rukách spoločenstva vlastníkov a zazmluvneného správcu

Častokrát po vzniku horeuvedenej situácie sa spoločenstvo rozhodne externe využiť služby správcu prostredníctvom mandátnej zmluvy. Výhoda tejto kombinácie je vo využití flexibilnejšieho rozhodovania spoločenstva (na rozdiel od domových schôdzí) a odborných kapacít správcu.

Nevýhodou je však býva vysoká cena za správu, keďže vlastníci platia orgány spoločenstva a navyše aj správcu.

Správa v rukách správcu

Táto forma správy môže byť rovnako veľmi výhodnou ako i nevýhodnou. Záleží na výbere konkrétnej správcovskej spoločnosti, ktorých je mnoho, avšak rozsah a kvalita ich služieb, odbornosti a úrovne komunikácie je veľmi rozdielna.

Vyvarujte sa hlavne "jednochlapovým" firmám !! Avšak ani 40 členná firma nemusí byť ešte zárukou kvality. Mnohé sú prezamestnanými pozostatkami socializmu. Kvalitného správcu spoznáte napríklad podľa nasledovných znakov:

rozsah objektov, ktoré spravuje narastá a spravuje aspoň 2000 bytov / nebyt. priestorov,
má pozitívne referencie od aktuálnych zákazníkov,
dokáže poskytovať na odbornej úrovni ekonomické, technické a právne služby,
dokáže zabezpečiť štátne dotácie pri investičných projektoch,
jeho pracovníci pravidelne kontrolojú objekty a okamžite riešia závady a podnety

Zhrnutie

TYP SPRÁVY	PLUSY	MÍNUSY
Spoločenstvo vlastníkov	vyššia flexibilita v rozhodovaní, vyššia dôvera v správe	dlhodobá nestabilita, nemožnosť riešiť popri zamestnaní, riziko vážnych neodborných rozhodnutí, otázna cena za správu (ochotu)
Spoločenstvo vlastníkov a zazmluvnený správca	vyššia flexibilita v rozhodovaní, vyššia odbornosť a kvalita	vyššia cena správy
Správca	vyššia odbornosť a kvalita, nižšia cena správy	veľa nekvalitných správcov (jednochlapové firmy príp. pozostatky "socializmu")